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不動產買賣「實價登錄」的影響 (台灣時報 社論 2012.7.30)不動產買賣「實價登錄」的影響│「實價登錄」不會變更「需求者」與「供給者」的數量，價格透明化又可降低對仲介業的依賴。 許多民眾關心的不動產買賣「實價登錄」制度將在八月一日正式上路。其對房地產市場的影響為何，不少人感到關切。然而，部分學者專家的說法卻不一致，使投資人感到疑室內設計惑，不知如何規劃不動產的投資。本報針對此議題加以分析，提供讀者們參考。 依照經濟理論，任何價格的形成都受到兩股力量的影響－供給和需求，不動產當然也不例外。任何政策或措施要影響到價格，都必須先影響到供給或需求，才會進一步影響到價格。因此，「實價登錄」制度是否會影響不動產價格，或如何影響不動產價格，都必須回歸到上述的邏輯來進居酒屋行推論。 目前，坊間對於實價登錄對不動產價格的影響出現了兩種說法：一種是地政學院派的說法，說會對價格有「助漲助跌」的效果，也就是會加大漲跌幅，特別是在跌價時；另一種是房仲業者的說法，說短期間不動產價格會下跌，長期則有減少大起大落的效果，也就是會縮小價格波動。是耶非耶，我們以下就以前面談到的經濟理論來加以探究。 其實，「實東森房屋價登錄」最大的功能就是將原來各地區模糊不清的不動產交易價格清晰化，讓供給和需求雙方面都可以簡單地查出特定地區的實際交易價格為何。基本上，其直接效果是減少了對「仲介商」的需求，因為買方可以用他掌握的實際交易價格和賣方直接談判，不再需要委託仲介商去「斡旋」，因此不動產仲介業未來的業務量將會受到衝擊而減少。這一點，迄今為止沒有關鍵字行銷看到房仲業者體會出來，有些令人意外。 而價格的清晰化，對於不動產市場的需求和供給會有影響嗎？理論上是不會的，就像一般人不瞭解某種產品的真正價格時，其對於該產品的需求或供給並不會受到影響，只是可能會支付一些成本來瞭解當時市場上的真正價格，來決定是否要將其需求或供給正式提出。這就是所謂的「交易成本」，而「仲介商」的存在就是為租房子降低不動產購買者的交易成本，因為個別購買者會花費較大的金錢和時間成本去獲取這種資訊，仲介商存在著「規模經濟」來提供較低廉的交易成本，使需求者樂於委託其提供尋屋、尋價和斡旋的服務。 為了維持業務的需求量，仲介業者未來可能會降低其服務的價格，來爭取將逐漸下降的服務需求。因此，「實價登錄」對於不動產的購買者是有利的機制，降低了烤肉他們的交易成本。對於供給面，也就是提供不動產來出售者而言，由於需求者可以輕易獲得正確的價格資訊，賣方也不必委託仲介業者去尋找購買者了，未來會有（免費或非常低廉的）網站出現，只要售屋者登錄出售訊息，有意購買者就會在看到資訊後立刻登門議價，完成交易程序。整個過程變快、變有效率，交易成本的下降將會回饋到需求和供給兩方，其效果類設計裝潢似目前「貿易商」正受到網路興起後其功能逐漸消退，貿易商數目大量減少一樣！ 而「去仲介化」的發展會衝擊到不動產市場的供給或需求嗎？應該是不會的。供給和需求受到的影響來自於人口或家庭、所得、交通、其他不動產法規、自然災害的變動，不會受到「實價登錄」的影響。有人認為因為實價登錄會讓價格清晰化，助漲或助跌了不動產價格的上升或下降吳哥窟，這是個奇怪的論點，因為在價格上漲或下跌的時候，繼續看漲和看跌的觀望者都有，不會一面倒地看到上漲就跟進，看到下跌就脫手。如果有的話必然是來自於其他因素，而不是實價登錄。坊間存在另一種說法，說部分投資客為避免未來被課稅而急著出脫手中的不動產存貨，導致價格下跌。這的確是一種合理的短期現象；但八月一號即將來臨，這種短期現象應該信用卡代償即將消失。 「實價登錄」更大的作用，是在未來的「實價課稅」進行準備；屆時不動產買賣的租稅負擔將會大幅提高，不動產「炒作」將會大量減少，沒有炒作的價格波動會較為緩和，但不會影響到價格的長期平均水準，有助於社會的公平正義。
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